Bất động sản 2017 sẽ thay đổi nhờ nhân tố mới?

-Thị trường gần đây ghi nhận nhiều dự án có thanh khoản tốt, tuy nhiên đã có sự trầm lắng ở một số phân khúc. Vậy đâu là nguyên nhân gây nên điều này và yếu tố nào sẽ giúp thị trường phát triển tích cực hơn trong năm mới 2017?


Phân khúc cao cấp thoái trào

Năm 2016 vẫn là một năm kinh doanh ổn định và tốt của thị trường, phân khúc căn hộ để bán nhìn chung đã có diễn biến tốt về mặt thanh khoản. Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào tung ra cũng đều bán được.
Theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty Việt An Hòa: “Năm vừa rồi các căn hộ trung - cao cấp là có hiện tượng trầm lắng lại, đặc biệt là khoảng bắt đầu vào quý 3. Vì nguồn cung lớn mà trong khi đó nhu cầu có hạn. Còn những phân khúc sôi động là những phân khúc nhà ở nhu cầu thực (là phân khúc dưới 1,5 tỷ đổ lại), những căn giá này vừa phù hợp túi tiền, vì không cao cấp quá. Thì hai phân khúc đó là hai mặt đối nghịch nhau”.

Ông Nguyễn Văn Đực - PTGĐ Công ty Địa ốc Đất Lành đưa ra ví dụ: “Chúng ta thấy, đặc biệt như khu Đông của TP.HCM (gồm có Masteri, Sala, Ba Son...) họ làm những sản phẩm bán giá rất cao, số lượng vài chục ngàn căn thì có một sự cạnh tranh với nhau và thị trường khó dung nạp được trong một thời gian ngắn như vậy. Bởi vì họ tranh thủ sở hữu được đất vàng và phải làm ngay để bán, nhưng vì số lượng nhiều quá nên gây bội thực”.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - PGĐ bộ phận Nghiên cứu của Savills tại Hà Nội nêu thêm: “Một trong những phân khúc nhà ở còn tồn tại quan ngại về tính thanh khoản là nhà phố thương mại. Vị trí của nhà phố thương mại là một trong những yếu tố then chốt đảm bảo thanh khoản tốt: nhà phố thương mại phải thực sự được đặt ở những vị trí mang tính chất có sức hút trung tâm, đường lớn.
Ngoài ra, một phân khúc khác cũng cần lưu ý đó là biệt thự liền kề cao cấp trong những khu nội đô. Rất nhiều dự án được tung bán, và ở một số dự án có sự ghi nhận tốc độ bán tốt. Tuy vậy, có một điểm cần lưu ý đó là rất nhiều dự án xác định giá chào bán quá cao hơn so với giá trị thực của dự án dẫn đến khó thu hút người mua. Chủ đầu tư phải sử dụng những hình thức như khuyến mại, ưu đãi để tránh gây cảm giác giá trị của sản phẩm bị giảm hoặc giá chào bán ban đầu quá cao so với giá trị thực”.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng chia sẻ: “Trong năm vừa qua, các chủ đầu tư đã chú trọng hơn đến việc đảm bảo tiến độ xây dựng, tạo niềm tin cho khách hàng. Ngoài ra, họ không còn chỉ tập trung vào hoàn thiện nhà để bán mà nay đã chú ý đến cảnh quan, các tiện ích của dự án để thu hút cả khách mua nhà để ở và cho thuê. Và khách hàng nay có sự cân nhắc kỹ lưỡng hơn: những yếu tố như tên tuổi nhà thầu, đơn vị xây dựng, đơn vị phân phối, đơn vị quản lý dự án đều được xem xét trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Môi trường cạnh tranh khốc liệt đã giúp các chủ đầu tư thực sự chất lượng khẳng định uy tín của mình, đem lại một thị trường càng ngày càng tinh hơn, chất hơn”.
Thêm vào đó, theo ông Ngô Quang Phúc - PTGĐ Him Lam Land, một sản phẩm muốn bán tốt căn bản phải hội tụ đủ 3 điều kiện cần và đủ:

“Thứ nhất, bản thân nó phải là một sản phẩm tốt. Và muốn là một sản phẩm tốt phải hội tụ đủ những yếu tố: vị trí tốt, phải được xây dựng bởi một chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đó phải đảm bảo đầy đủ những tiện ích đi kèm.
Thứ hai là phải kèm với mức giá phù hợp. Có một sản phẩm tốt nhưng giá bán quá cao thì không phù hợp với sự hấp thụ của thị trường. Theo tôi năm 2016, sản phẩm có giá từ 1 - 3 tỷ là bán tốt.
Thứ ba là phải được chủ đầu tư ưu đãi về tiến độ thanh toán (tức là có tiến độ thanh toán phù hợp). Có 3 điều kiện đó thì sản phẩm mới bán chạy”.

Thị trường 2017 kỳ vọng yếu tố mới

Ngoài các yếu tố then chốt đã góp phần giúp thanh khoản tốt cho thị trường thời gian vừa qua, các chuyên gia cũng dự đoán thêm nhiều yếu tố mới có thể sẽ tác động không nhỏ đến thị trường BĐS trong năm mới 2017 này.
Theo ông Nguyễn Văn Đực: “Yếu tố chính vẫn là tiến tới phân khúc nhà giá rẻ. Còn các yếu tố như xanh hóa chung cư, “ngoại hóa” chung cư… đó là cách mà các doanh nghiệp tìm mọi phương thức để thu hút người dân bỏ tiền bạc vào cuộc chơi này”.
Tuy nhiên, ông Đực lưu ý: “Cần phải hiểu đúng bản chất. Xanh thật: là một căn hộ thoáng mát, tiện ích đầy đủ, chi phí nguyên liệu vật liệu trong thi công cũng như là trong sử dụng hằng ngày… giảm lượng điện tiêu thụ, giảm lượng nước tưới tiêu… 4 yếu tố đó phải đảm bảo có thật chứ không phải lợi dụng 4 yếu tố đó để quảng bá hay trục lợi”.
Ông Ngô Quang Phúc - PTGĐ Him Lam Land, cho rằng: “Năm 2017 đơn vị nào có tiến độ thanh toán dãn ra thì nó thể hiện cái tiềm lực tài chính của doanh nghiệp đó và khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn.
Về căn hộ giá bình dân: việc các chủ đầu tư quan tâm đến phân khúc này không phải xu hướng mà nó là một quy luật. Vì bản thân các doanh nghiệp BĐS đầu tư chuyên nghiệp, có sự nghiên cứu kỹ lưỡng một cách bài bản và lâu dài người ta đều xác định thị phần dành cho phân khúc ở thực, có giá trị từ 1 - 3 tỷ là phân khúc đáp ứng nhu cầu của đại chúng”.
“Quan điểm của tôi là càng nhiều người làm nhà thì khách hàng càng có nhiều sự lựa chọn. Giảm sự lệch pha cung - cầu, phản ánh đúng thực chất của thị trường… càng cạnh tranh càng tốt và người tiêu dùng càng được hưởng lợi” – ông Phúc nói thêm.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng – đại diện cho Savills dự báo: “Hiện chưa có một yếu tố nào rõ ràng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Tuy nhiên, một số nguy cơ tiềm tàng có thể kể đến: là các yếu tố bên ngoài như chính trị, tác động tỉ giá, và các yếu tố liên quan đến thiên nhiên môi trường. Quan ngại về việc nguồn cung quá lớn trong năm 2017 cũng là một trong những điều cần lưu ý”.